97ª ASSEMBLEA ORDINARIA
DEI SOCI
COOPERATIVA EDIF. E DI CONS.
ARMANDO DIAZ


Egregi Soci e Socie, buonasera
Vi porgo il benvenuto a questa 97ª Assemblea e, come consuetudine, il nostro primo pensiero va a chi ha fondato questa società e a tutti coloro che, con il loro impegno, hanno contribuito a realizzare ciò di cui oggi tutti possiamo beneficiare.
Ricordiamo tutti i soci e le socie che quest’anno ci hanno lasciato e in particolar modo il Socio Gardanini Maurizio figura importante per la nostra società e per la comunità balsamese.
L’Assemblea Ordinaria vuole essere un momento di confronto tra TUTTI i soci e chi è chiamato ad amministrare la Cooperativa, per questo è importante che il corpo sociale partecipi a questi appuntamenti che non devono essere esclusivamente espositivi ma di dialogo.
Inizio illustrandovi il più dettagliatamente possibile la parte contabile.
Il BILANCIO, esercizio 2025, è stato approvato dal Consiglio d’Amministrazione nella seduta del 25 marzo 2026 e questa sera viene sottoposto all’Assemblea Ordinaria.

Stato patrimoniale (attivo)
Fabbricati in locazione: il valore degli immobili ha subito un incremento di € 195.182,27.
L’incremento è dovuto alla ristrutturazione degli appartamenti e/o altri servizi ormai obsoleti delle parti comuni.
Impianti: il valore è incrementato di € 37.100,00 a seguito della sostituzione della pompa di calore per riscaldamento negli uffici e la sostituzione di n. 13 caldaiette murarie negli appartamenti con riscaldamento autonomo con adeguamento dei relativi Canoni di Godimento.
Partecipazioni: hanno subito una forte riduzione del valore dovuto alla vendita della nostra quota sottoscritta presso il Consorzio il Sole alla società ANTEO.
Clienti a breve (canoni di godimento ecc.): il valore complessivo di
€ 446.672,39 è composto da € 117.000,00 dai canoni di locazione arretrati e da € 329.000,00 da Anteo Soc. Coop. a saldo per l’acquisto della quota Diaz. Importo che verrà saldato in otto rate semestrali iniziate nel gennaio 2026.
Crediti Finanziari Fruttiferi: pari a € 232.892,20 importo anticipato a Immobiliare C.F.G per estinzione quota finanziamento “Banca di Sondrio” e ripianamento costi di gestione. Il valore dell’area in capo all’immobiliare C.F.G è stata adeguata ai valori di mercato.
Erario conto IVA a credito: mostra un saldo di € 57.801,00 per il quale abbiamo richiesto il visto di conformità in modo che nel 2026, in compensazione, se ne possa recuperare parte.
Banche: disponibilità di € 2.597.237,34.
Rimanenze: Le rimanenze risultano ridotte di € 253.290, 50.
Con riferimento al progetto C.F. Gomme, si è provveduto a rettificare il valore dell’area per un importo di € 240.000,00, portando il valore dell’area iscritta in bilancio a € 2.486.955,28. L’importo totale delle rimanenze sui progetti in corso ammonta a € 2.911.970,34.

Stato patrimoniale (passivo):
Prestiti sociali: sono stati riconosciuti ai soci prestatori interessi per € 217.448,73 (interesse medio corrisposto 1,70%). Totale valore depositato al 31/12/2025 € 12.836.041,67.
La Cooperativa, seguendo la legge 59/92 e secondo i parametri imposti da Banca d’Italia, rientra a pieno nei criteri imposti in quanto il Prestito Sociale per quantità non eccede del triplo del valore del Patrimonio Netto della Società. Inoltre l’Indice di Struttura Finanziaria, dato dal rapporto fra patrimonio più debiti a medio e lungo termine e attivo immobilizzato è pari a 1,0658 ossia superiore a 1.


Cauzioni su Immobili: ammontano a € 517.299,66
Finanziamento da Soci: ammontano a € 12.836.041,00
Fondo TFR: a seguito della riduzione del personale l’importo si è ridotto di € 24.253,67 (chiusura Bar Concordia)
Altri fondi d’ammortamento: abbiamo rispettato le normali aliquote di legge che hanno inciso per € 83.864,47
Riserva: è stata incrementata dell’utile dell’esercizio 2024. Il totale riserve statutarie ammontano a € 12.071.728,00.
Mutui in corso: hanno un valore di € 4.932.253,13, questo importo si riferisce a mutui sottoscritti per la realizzazione di importanti interventi come tre nuovi ascensori in S. Martino 10, cinque appartamenti nello stabile in Via Guicciardini in Cinisello Balsamo realizzato a proprietà indivisa e altri lavori di manutenzione straordinaria sui nostri stabili. Nel 2025 abbiamo reso alle banche complessivamente € 497.418,00.
IRES -IRAP: ammonta a€ 92.146,00. Parte di questo importo non verrà versato ma recuperato fiscalmente dai crediti disponibili (€ 49.277,00)

Conto Economico (attivo)
Gli effetti di quanto visto nell’incremento del valore patrimoniale degli appartamenti e negozi si può riscontrare nella voce Canoni di Godimento la quale evidenzia un aumento di € 106.577,42 a seguito della ristrutturazione e riassegnazione degli immobili.
Sopravvenienze attive: vede un aumento di € 479.415,23 dato dalla plusvalenza al netto della nostra quota di partecipazione al Consorzio il Sole (importo di € 150.000,00) ceduta ad Anteo Impresa Sociale.
Contributi del Fotovoltaico nel 2024 ci è stato riconosciuto un contributo una a tantum di € 43.475,00 nell’ambito della pratica 110% per la riqualificazione dello stabile ex Beretta in Via Guicciardini (vedi Patrimoniale Passivo)
Rimanenze: già ne abbiamo parlato nell’esposizione dello stato Patrimoniale

Conto Economico (passivo)
Costi del personale: incremento di € 28.309,41, dovuto agli oneri connessi alle pratiche di cessazione dei rapporti di lavoro dei dipendenti in forza presso il Bar Concordia.
Anche nel 2025 viene confermata la tendenza al ribasso delle vendite al Bar. Al momento della chiusura dell’attività, evidenziava una differenza con l’esercizio precedente di € 25.035,23 (vedi stato patrimoniale)
Interessi su finanziamenti progetti (mutui): costo complessivo € 225.844,17
Totale mutui sottoscritti di € 4.932.253,13 (interesse medio 4,57 %).
Abbiamo avuto un minor costo rispetto al 2024 di € 35.256,52 a fronte di una riduzione generale dei tassi bancari.
Consulenze Legali e Amministrative: costo complessivo € 49.009,79.
Si riscontra un incremento di € 18.500,13 a fronte di un cospicuo numero di pratiche legali concluse con lo sloggio e riconsegna dell’appartamento o con il rientro parziale o totale dal debito.
Costi di gestione: il consumo dell’acqua potabile è passato da 32.000 a 33.800 mc e il costo unitario da € 1,42 a 1,54 €/mc. creando un maggior costo finale rispetto al 2024 di € 11.673,31 che il c.d.a. per l’anno 2025 ha deciso di abbuonare ai Soci Locatari. Nel 2026 è stato adeguato il canone aggiuntivo.
Immobiliare CFG: è stato rilevato un costo di € 100.000,00, importo usato per la copertura delle perdite di gestione e la ricostituzione delle riserve statutarie utilizzate durante gli esercizi 2024 e 2025.
Mutualità prevalente: ai sensi dell’art.2513 del c.c. segnaliamo che la Cooperativa ha intrattenuto rapporti economici coi Soci tali da consentire il rispetto di mutualità prevalente. L’incidenza degli scambi mutualistici a favore dei soci è stata del 93,86% rispettando le condizioni necessarie affinché la Cooperativa continui ad essere considerata a tutti gli effetti a “mutualità prevalente”.
Confermo che i criteri usati per la stesura di questo bilancio sono simili a quelli dello scorso esercizio.
Dopo tutto quanto sopra descritto il Bilancio si chiude con un risultato, prima delle imposte pari a € 115.118,51 mentre, al netto delle imposte l’utile è di € 22.971,00 che si propone di approvare destinandone il:
- 30 % al fondo di riserva ordinaria indivisibile per € 6891,34
- 3 % ai fondi mutualistici per € 689,13
- Il residuo da destinare al fondo di riserva indivisibile per € 15.390,67

Concluse le formalità legate all’approvazione del Bilancio e le relative delibere, vorrei portare all’attenzione del Corpo Sociale alcuni principali avvenimenti dell’ultimo anno.

In primis la chiusura del Bar Concordia e la sua radicale ristrutturazione.
Il Concordia nei suoi cento anni di attività, ha profondamente caratterizzato la storia del quartiere di Balsamo.
È indubbio che la volontà di garantire continuità abbia sempre prevalso sulle considerazioni di natura economica, come già evidenziato nel 2014 al momento dell’incorporazione nella Cooperativa Armando Diaz.
Malgrado il considerevole impegno profuso per mantenere vivo il “Concordia”, alla luce delle riflessioni condotte e dai numerosi incontri fatti dal Consiglio d’Amministrazione su questo tema, si è reso necessario deliberare il termine dell’attività del Bar onde evitare che questa potesse gravare ulteriormente sull’attività Edificatrice della Cooperativa.
Questo risulta tuttavia sostenibile fino a quando lo scostamento tra costi e ricavi rimane entro limiti accettabili.
Il C.d.A. desidera ribadire che questa decisione, particolarmente complessa e delicata ma necessaria, è stata assunta con senso di responsabilità, ponendo attenzione alle ricadute sui dipendenti, con i quali è stato infatti raggiunto, in sede sindacale, un accordo pieno e a chiusura tombale, tale da garantire una soluzione condivisa e soddisfacente per entrambe le parti.
L’occasione di poterlo assegnare in gestione ha permesso di poter intervenire con lavori straordinari di riqualificazione degli spazi e degli impianti mai adeguati da più di quarant’anni: è stato aggiunto un terzo bagno a servizio dei dipendenti del nuovo gestore.
Sono stati rimossi pannelli murali e, conseguentemente, le pareti sono state ripristinate, rasate e verniciate.
Sono state scelte la nuova pavimentazione e l’illuminazione, è stato adeguato l’impianto elettrico e quello per il riscaldamento e raffrescamento. Sono state rimosse le pannellature a soffitto lasciandolo a vista con finitura adeguata e l’ex sala Mangiagalli è stata attrezzata a cucina.
Confidiamo nella comprensione dei Soci e nella loro collaborazione affinché il nuovo percorso possa tradursi in una opportunità di rinnovamento capace di restituire pieno valore agli spazi e alla loro funzione Sociale.

Il Consiglio di Amministrazione ogni anno delibera il valore del Canone Aggiuntivo considerando i costi certi e/o facendo una previsione di quelli futuri. In questi ultimi anni la volubilità della situazione internazionale ha reso i costi quasi imprevedibili, di conseguenza, è stato sempre più complicato fare previsioni corrette.
Per quanto è possibile il c.d.a. cerca di formulare costi il più aderenti alla realtà, riservandosi di apportare le necessarie correzioni nel corso del successivo esercizio, come avvenuto anche recentemente.

Come ampiamente illustrato nell’assemblea scorsa, nell’esercizio 2025 si è conclusa l’operazione di vendita alla Società Anteo Impresa Sociale della nostra quota di partecipazione al Consorzio il Sole.
Vista l’esiguità della partecipazione di Coop. DIAZ al Consorzio Il Sole (4,88 %) il C.d.A. ha dovuto condividere con i Soci di maggioranza (UniAbita e Coop. Lombardia) l’operazione di vendita, che conclude anzitempo una esperienza positiva di grande rilevanza Sociale iniziata con l’apertura nel 2013 del PoliDiaz di via Rimembranze.
Da parte nostra abbiamo fatto quanto possibile affinché la Società Anteo proseguisse sul territorio l’attività Socio Sanitaria.
Abbiamo infatti, stipulato con la Società Anteo un nuovo contratto di affitto dell’immobile per un periodo di anni 6 + 6.
Come potete constatare, il Poli Diaz è tutt’ora in servizio. La nuova proprietà si è impegnata a mantenere un rapporto privilegiato con i soci delle cooperative di abitanti e del mondo della cooperazione in generale.

Il progetto dell’area Ex G.F. Gomma è in corso da diversi anni e ha incontrato ripetuti ostacoli da parte degli uffici preposti, che hanno avanzato continue richieste di modifica rispetto a quanto presentavamo. Richieste tali che hanno progressivamente inciso sul progetto fino a renderlo, da ultimo, economicamente non sostenibile.
Le Cooperative hanno quindi deciso di ritirarlo e procedere a una revisione complessiva, attenendosi rigorosamente al PGT vigente e rinunciando a circa 4.500 mq di volumetrie, così da rispettare integralmente le norme tecniche previste (ribaltamenti, opere primarie e secondarie, ecc.) senza dover ricorrere a deroghe.
Questo ha comportato nel 2025 anche il cambio dello studio di progettazione, con il passaggio dell’incarico dallo studio BEMA allo studio FORMA. Il nuovo progetto è stato protocollato lo scorso dicembre ed è attualmente in attesa di riscontro da parte degli uffici tecnici comunali; contestualmente, si è provveduto ad adeguare il valore dell’area in funzione delle nuove volumetrie previste.

Per quanto riguarda la Manutenzione Straordinaria, ultimamente il C.d.A. ha dato priorità, agli interventi di Via Guicciardini (nuovi alloggi in locazione) e agli ascensori di Via S. Martino 10, senza trascurare le ulteriori opere straordinarie negli stabili di Via Concordia, tra cui la ristrutturazione degli appartamenti, il rifacimento delle linee fognarie, Sala Carcano, manutenzione straordinaria agli Ascensori, la coibentazione dei sottotetti, interventi sulle lattonerie, sostituzione di tredici caldaiette per il riscaldamento autonomo e l’adeguamento degli estintori antincendio, per un importo globale (Immobili e Beni Strumentali) di circa € 263.099,00 per quanto riguarda i nostri stabili in locazione.
Il C.d.A. ha inoltre pianificato per i prossimi anni ulteriori interventi, tenendo conto delle priorità tecniche, in particolare la sostituzione delle tapparelle e opere sulla struttura edilizia e sulle parti in ferro di tutti gli stabili, lavori che saranno realizzati progressivamente in più annualità.
In considerazione dell’entità degli investimenti previsti e dei benefici derivanti dal miglioramento delle condizioni di sicurezza, funzionalità, efficienza e conservazione degli edifici, anche per questi interventi — come avvenuto per la sostituzione delle caldaie murarie e per la riqualificazione degli appartamenti — si procederà a un adeguamento dei Canoni di Godimento Principale. Tale adeguamento sarà effettuato in misura proporzionata ai costi sostenuti dalla Cooperativa, con l’obiettivo di garantire l’equilibrio economico della gestione e la continuità del programma di manutenzione e valorizzazione del patrimonio sociale. A tal fine, il C.d.A. delibererà le modalità di recupero dei relativi costi e ne darà formale comunicazione ai soci assegnatari (vedi Art. 11 del Regolamento).

L’attività culturale e la vita sociale della Cooperativa sono proseguite nel corso dell’anno grazie agli incontri organizzati dal MAC tenute dal Vicepresidente Falzoni; tra le iniziative di maggiore rilievo si segnala la partecipazione al “Concorso per cantanti lirici Salvatore Licitra”, organizzato da Equivoci Musicali e di rilevanza internazionale. Inoltre durante l’anno sono proseguite con successo le Letture Animate per i bambini curate dalla nostra socia Marta Cantù.
Nel mese di giugno 2025 si è svolta la seconda edizione della rassegna teatrale nel cortile della Cooperativa “Porta giù la sedia…c’è spettacolo stasera”, che ha riscosso un buon successo di partecipazione. Vi anticipo che anche quest’anno sono state organizzate in cortile iniziative di intrattenimento con ospiti d’eccezione.

In merito all’organizzazione generale della Cooperativa, colgo l’occasione per informarvi che il Consiglio di Amministrazione ha istituito la figura del Direttore della Cooperativa. Tale ruolo, previsto dal nostro Statuto (art. 29, comma H), rappresenta un importante elemento di continuità gestionale, organizzativa e operativa per la Cooperativa. La nomina consentirà infatti di garantire nel tempo coerenza e stabilità nei processi decisionali, nonché continuità nell’attuazione degli indirizzi strategici di lungo periodo e nella gestione delle attività quotidiane, anche in presenza dei fisiologici cambiamenti che potranno interessare la composizione del Consiglio di Amministrazione nel corso degli anni.
A questa funzione si affiancano il coordinamento delle attività operative della Cooperativa, in stretta collaborazione con l’ufficio, la supervisione dei servizi e dei progetti in essere, il supporto tecnico-organizzativo agli organi sociali, nonché la gestione dei rapporti con soci, partner e fornitori.
Per tali ragioni, il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di nominare il signor Edoardo Visentin a ricoprire questo incarico. Da tempo, infatti, egli partecipa alle adunanze del Consiglio svolgendo il ruolo di Segretario e curando l’attuazione operativa delle decisioni assunte. Si tratta quindi di una funzione che, di fatto, già esercitava e che viene ora formalmente istituita. Il Direttore manterrà inoltre il confronto con le diverse realtà del territorio, quali, ad esempio, l’Amministrazione Comunale e le altre Cooperative, rappresentando e promuovendo presso tali interlocutori le istanze e le deliberazioni approvate dal Consiglio di Amministrazione.

Ritengo infine opportuno condividere alcune considerazioni di carattere generale, a partire dall’importanza dell’imparzialità politica, valore che la Cooperativa ha sempre privilegiato rispetto a qualsiasi schieramento partitico. La Cooperativa Diaz, grazie al proprio profondo radicamento sul territorio, ha infatti mantenuto nel tempo un’identità apartitica, pur partecipando attivamente e con senso di responsabilità alla vita sociale della comunità.
I principi che da sempre la guidano restano quelli della mutualità, della solidarietà, dell’uguaglianza, e onestà civile e della responsabilità sociale, con costante attenzione ai bisogni delle persone.
Cooperare è un servizio che deve essere svolto con passione da chi mette le proprie capacità al servizio del bene collettivo. Uso il termine “collettività” perché l’attenzione non deve essere rivolta esclusivamente ai soci, ma all’intero oggetto sociale: la Cooperativa non è, e non deve essere, un’isola.

Come previsto dallo Statuto, il suo scopo non è soltanto quello di dare una casa a chi ne ha bisogno, ma anche di offrire servizi, favorire l’aggregazione e contribuire alla crescita della comunità; obiettivi che i Consigli di Amministrazione che si sono succeduti negli anni hanno sempre perseguito con coerenza.
La casa, infatti, non è semplicemente uno spazio delimitato da pareti, porte e finestre, ma il contesto in cui si sceglie di vivere, fatto di luoghi e relazioni. In questo spirito di responsabilità civile, si auspica una collaborazione continua e costruttiva con le istituzioni, affinché la città in cui viviamo possa trarne beneficio. La cooperazione infatti si basa sul concetto della mutualità che si fonda su scambio e restituzione. Il benessere della società è, infatti, estremamente condizionato dalla partecipazione del corpo sociale alla vita della cooperativa per questo esorto tutti i soci ad una presenza che sia sempre attiva.

Le attività che impegnano il C.d.A. sono molteplici e di grande responsabilità e la buona conduzione della Cooperativa, nelle sue diverse articolazioni, è il risultato di un lavoro collegiale e condiviso. Il merito va riconosciuto anche a tutte le compagini che, nel corso degli anni, hanno collaborato a stretto contatto con le diverse presidenze che si sono susseguite durante la vita della nostra Società.
Il Presidente svolge un ruolo di coordinamento e sintesi, chiamato a guidare un confronto ampio e partecipato. Il suo compito è quello di tracciare, assieme al Consiglio di Amministrazione, la rotta che la società deve percorre tenendo uno sguardo più vasto orientato ad introdurre un modello efficiente che non perda di vista lo scopo sociale che rappresenta la vera linfa della Cooperativa. In questo solco si inserisce anche il mio personale modo di operare.

Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente
Gian Franco Barzaghi